美国三月成屋销售下滑，市场在底部持续震荡
核心结论
美国住房市场仍陷于脆弱且反复探底的阶段。此前因抵押贷款利率下降和房价涨幅放缓带来的负担能力改善，虽为复苏提供了潜在基础，但近期利率回升已部分抵消了这些成果。同时，独栋住宅库存持续显著累积，抑制了房价增长和销售动能。住宅投资将继续拖累GDP增长，预期的温和复苏面临明确的下行风险，特别是来自旷日持久的地缘政治冲突的风险。
证据链
负担能力改善正在消退，削弱了销售复苏的关键催化剂。
近期负担能力改善的主要推动力目前正在减弱。抵押贷款利率已较近期低点上升约50个基点，实际上逆转了过去五个月积累的负担能力改善。与此同时，房价涨幅已急剧放缓，3月份销售中位数价格同比仅上涨1.3%，低于一年前的2.7%。购买力的削弱直接削弱了由需求引领的销售反弹的可能性，并支持了对第一季度住宅投资环比折年率下降1.2%的跟踪预估。
独栋住宅库存持续累积将延长市场的底部震荡。
库存动态的决定性转变正对价格施压，并延长市场的停滞期。经季节调整后，独栋住宅库存已连续两个月录得可观环比增长。独栋住宅库存去化月数（SA）已从2月的4.1个月升至3月的4.5个月，这一近期高位表明库存积累速度快于销售。不断增长的供应过剩将限制房价增长，并可能使销售活动在比市场目前定价更长的时间内保持低迷，这对住宅建筑商股票构成逆风。
地缘政治冲突对住房预测构成明确的下行风险。
宏观经济不确定性是预期中的住房复苏面临的实际障碍。对2026年成屋销售增长3-4%的基准预测的上升风险，会随着地缘政治紧张局势的持续而减弱。这一外部因素在内部周期性动态之外增加了一层谨慎，对更广泛的消费者信心和进行大规模杠杆购买的意愿产生负面影响，从而使预测风险偏向下行。
关键风险
- 地缘政治冲突升级或意外延长，将进一步抑制住房需求和整体经济增长预期。
- 抵押贷款利率涨幅超出预期，导致住房负担能力更深度恶化，销售活动更剧烈收缩。
估值与交易启示
今日数据强化了以下观点：短期内，住房部门仍将是美国GDP增长的净拖累。对于资产配置而言，这支持对与成屋销售和住宅投资紧密相关的周期性板块采取低配或规避立场。固定收益市场很可能继续为增长放缓和美联储的耐心立场定价。对住宅建筑商股票需保持谨慎，其正面临库存上升和需求动能减弱的双重压力。
附录：关键数据摘要
图表 2：主要成屋销售指标
| 指标 | 26年3月 | 26年2月 | 26年1月 | 3个月平均 | 同比%（价格） |
|---|---|---|---|---|---|
| 销售（千套，年化，季调） | 3,980 | 4,130 | 4,020 | 4,043 | -- |
| 独栋住宅 | 3,630 | 3,760 | 3,640 | 3,677 | -- |
| 库存去化月数（季调） | 4.5 | 4.4 | 4.3 | 4.4 | -- |
| 独栋住宅 | 4.4 | 4.3 | 4.1 | 4.3 | -- |
| 中位数价格（未季调） | $408.8k | $398.0k | $395.0k | -- | +1.4% |
| 独栋住宅 | $412.4k | $402.3k | $398.2k | -- | +1.3% |
图表 8：NAR住房负担能力指数背景
- 该指数（100+表示更负担得起）较2025年的低点有所改善，但仍低于与更健康销售水平相关的水平。
- 近期抵押贷款利率约50个基点的上涨，逆转了该指数此前约五个月的改善幅度。